1999年，四大成立（東方、信達、華融、長城）。主要用于在國家政策主導下，處理幾大銀行的不良貸款。2005年開始，隨著建行、中行、農行上市，不良資產剝離逐漸向商業化方向進行探索。2008金融危機后，我國推出4萬億投資計劃，而由于這四萬億投資遺留的后遺癥，讓資產公司在不良資產收購處理中的競爭日益加劇，開始布局多元化業務平臺。

       發展到今時今日，不良資產已經基本轉變到市場化為主導。在宏觀整體經濟下行作用下，中國的不良資產開始反彈，不良資產剝離領域面臨新機遇。有業內人士認為，在中國市場可能出現因資金問題或違約而產生的種種不良資產，會成為地產投資新的機會。

       不良資產帶來的新機會

       先是北上廣深，接著是合肥、杭州、青島，再到東莞，一系列調控措施從限購角度降低了房地產企業項目變現的速度，同時，隨著房地產調控深化，境內發行公司債、成立房地產集合信托、資管計劃、ABS等各類融資渠道均對房地產企業開始大幅度的收緊。

       在此背景下，受沖擊最大的無疑是此前大量拿地的中小型房企。更嚴苛監管融資渠道下，房企未來資金周轉對房價增長高度依賴，恰恰中小型房企缺乏一二線城市樓盤控盤能力，資金流將變的異常緊張，導致債務違約風險。

       與以往的投資方向正好相反，在中國市場出現因資金問題或違約而產生的不良資產，成為地產投資的新機會。

        房地產相關不良資產的巨型蛋糕

       無疑，四大AMC是中小房企違約爆發的主場。

       財政部聯合銀監會在2015年8月下發了關于《金融資產管理公司開展非金融機構不良資產業務管理辦法》，將非金融機構的不良業務的處置業務擴大到四大。

       在不良資產經營已成了“賺大錢”的好生意的今天，四大AMC儼然成了金融巨頭。

       據統計，光是2016上半年，傳統不良資產公開市場大于3000億元的成交額里，四大占比就已超過80%。

       從部分可查的數據來看，2015年6月中國華融的不良資產總額為3264億元。其中，收購重組類不良資產總額為2125億元，要按最終債權人所屬行業劃分的話，來自房地產行業的有1368億元，占比高達64%以上，由此可見一斑。

       以華融的數據推算，四大旗下房地產相關不良資產總額接近6000億元。再加上一些地方性AMC的房地產不良資產，全國房地產相關的不良資產將很有可能逼近萬億。

       同時，因房地產相關的不良資產抵押物價值高、升值潛力巨大，包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業等資產的變現能力較強，如帶著芳香味道的花朵一樣，深受有蜜蜂屬性的AMC追捧。
      
       就AMC處置房地產不良資產而言，可分為兩個大類，一是有強大信用主體介入，如央企、國企、四大等作為擔保，先將所有償付責任都承攬下來，再重新開發或盤整后再銷售，當資金逐漸回籠后，按比例償還債務。

       第二個是債務重組，投資方通過打折收購所有債權，接著由投資方與債務人談判，一段時間后，如債務人能夠盤活項目實現現金流，那么投資方將獲得債權投資的收益。

       AMC通過債權受讓方式，向二三線房地產企業提供融資。以此變相向房地產企業提供貸款。同時，資產管理公司也會讓融資方提供抵押擔保，其中，資金占用費等本質便是貸款的利息。

       債務重組和資產重組改變了以往單一的訴訟、破產、拍賣等硬著陸方式，由于基金的梳理、投資、置換和運營等能力化解了不良資產，資產的實際價值得到再次提升。

       機遇背后，風險緊隨

       任何事情都具有兩面性，巨大的機遇面前，也存在著巨大的風險。“基礎資產的好壞不去關心，隨著物業價單邊上漲，物業價也不斷重估，然后再通過再融資來置換之前的債務，好嘛，于是乎，中間機構都賺了錢，看起來皆大歡喜，但事實呢？那個“爛尾項目”還是那個“爛尾項目”，沒有人真正去盤活過，而能夠有效進行盤整不良資產的專業機構，也鳳毛麟角！”一位業內人士慨嘆。

       眾所周知，除政策風險外，不具備盤活項目的專業能力也是風險之一，目前，四大更多的是承擔不良資產市商角色，市面上能夠有效的實質性盤整不良資產的專業機構極為缺少。

       過去十幾年來，中國經濟高速增長，用日新月異來形容亦不為過，但十八大以后，中國經濟進入調整期，在此期間，大量產業調整、經濟改革以及金融不良資產是裸露出來的，由此可見，整個十三五期間，將是不良資產暴露的高峰期，形成各方資本搶灘登陸的局面，這個機遇已經到來，但與此同時，風險也悄然來臨。