1999年，四大成立（東方、信達(dá)、華融、長(zhǎng)城）。主要用于在國(guó)家政策主導(dǎo)下，處理幾大銀行的不良貸款。2005年開始，隨著建行、中行、農(nóng)行上市，不良資產(chǎn)剝離逐漸向商業(yè)化方向進(jìn)行探索。2008金融危機(jī)后，我國(guó)推出4萬億投資計(jì)劃，而由于這四萬億投資遺留的后遺癥，讓資產(chǎn)公司在不良資產(chǎn)收購(gòu)處理中的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，開始布局多元化業(yè)務(wù)平臺(tái)。

       發(fā)展到今時(shí)今日，不良資產(chǎn)已經(jīng)基本轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)化為主導(dǎo)。在宏觀整體經(jīng)濟(jì)下行作用下，中國(guó)的不良資產(chǎn)開始反彈，不良資產(chǎn)剝離領(lǐng)域面臨新機(jī)遇。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中國(guó)市場(chǎng)可能出現(xiàn)因資金問題或違約而產(chǎn)生的種種不良資產(chǎn)，會(huì)成為地產(chǎn)投資新的機(jī)會(huì)。

       不良資產(chǎn)帶來的新機(jī)會(huì)

       先是北上廣深，接著是合肥、杭州、青島，再到東莞，一系列調(diào)控措施從限購(gòu)角度降低了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)的速度，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，境內(nèi)發(fā)行公司債、成立房地產(chǎn)集合信托、資管計(jì)劃、ABS等各類融資渠道均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開始大幅度的收緊。

       在此背景下，受沖擊最大的無疑是此前大量拿地的中小型房企。更嚴(yán)苛監(jiān)管融資渠道下，房企未來資金周轉(zhuǎn)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高度依賴，恰恰中小型房企缺乏一二線城市樓盤控盤能力，資金流將變的異常緊張，導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

       與以往的投資方向正好相反，在中國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)因資金問題或違約而產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，成為地產(chǎn)投資的新機(jī)會(huì)。

        房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)的巨型蛋糕

       無疑，四大AMC是中小房企違約爆發(fā)的主場(chǎng)。

       財(cái)政部聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)在2015年8月下發(fā)了關(guān)于《金融資產(chǎn)管理公司開展非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》，將非金融機(jī)構(gòu)的不良業(yè)務(wù)的處置業(yè)務(wù)擴(kuò)大到四大。

       在不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已成了“賺大錢”的好生意的今天，四大AMC儼然成了金融巨頭。

       據(jù)統(tǒng)計(jì)，光是2016上半年，傳統(tǒng)不良資產(chǎn)公開市場(chǎng)大于3000億元的成交額里，四大占比就已超過80%。

       從部分可查的數(shù)據(jù)來看，2015年6月中國(guó)華融的不良資產(chǎn)總額為3264億元。其中，收購(gòu)重組類不良資產(chǎn)總額為2125億元，要按最終債權(quán)人所屬行業(yè)劃分的話，來自房地產(chǎn)行業(yè)的有1368億元，占比高達(dá)64%以上，由此可見一斑。

       以華融的數(shù)據(jù)推算，四大旗下房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額接近6000億元。再加上一些地方性AMC的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)將很有可能逼近萬億。

       同時(shí)，因房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)抵押物價(jià)值高、升值潛力巨大，包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，如帶著芳香味道的花朵一樣，深受有蜜蜂屬性的AMC追捧。
      
       就AMC處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)而言，可分為兩個(gè)大類，一是有強(qiáng)大信用主體介入，如央企、國(guó)企、四大等作為擔(dān)保，先將所有償付責(zé)任都承攬下來，再重新開發(fā)或盤整后再銷售，當(dāng)資金逐漸回籠后，按比例償還債務(wù)。

       第二個(gè)是債務(wù)重組，投資方通過打折收購(gòu)所有債權(quán)，接著由投資方與債務(wù)人談判，一段時(shí)間后，如債務(wù)人能夠盤活項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，那么投資方將獲得債權(quán)投資的收益。

       AMC通過債權(quán)受讓方式，向二三線房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。以此變相向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。同時(shí)，資產(chǎn)管理公司也會(huì)讓融資方提供抵押擔(dān)保，其中，資金占用費(fèi)等本質(zhì)便是貸款的利息。

       債務(wù)重組和資產(chǎn)重組改變了以往單一的訴訟、破產(chǎn)、拍賣等硬著陸方式，由于基金的梳理、投資、置換和運(yùn)營(yíng)等能力化解了不良資產(chǎn)，資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值得到再次提升。

       機(jī)遇背后，風(fēng)險(xiǎn)緊隨

       任何事情都具有兩面性，巨大的機(jī)遇面前，也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。“基礎(chǔ)資產(chǎn)的好壞不去關(guān)心，隨著物業(yè)價(jià)單邊上漲，物業(yè)價(jià)也不斷重估，然后再通過再融資來置換之前的債務(wù)，好嘛，于是乎，中間機(jī)構(gòu)都賺了錢，看起來皆大歡喜，但事實(shí)呢？那個(gè)“爛尾項(xiàng)目”還是那個(gè)“爛尾項(xiàng)目”，沒有人真正去盤活過，而能夠有效進(jìn)行盤整不良資產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也鳳毛麟角！”一位業(yè)內(nèi)人士慨嘆。

       眾所周知，除政策風(fēng)險(xiǎn)外，不具備盤活項(xiàng)目的專業(yè)能力也是風(fēng)險(xiǎn)之一，目前，四大更多的是承擔(dān)不良資產(chǎn)市商角色，市面上能夠有效的實(shí)質(zhì)性盤整不良資產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)極為缺少。

       過去十幾年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，用日新月異來形容亦不為過，但十八大以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期，在此期間，大量產(chǎn)業(yè)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)改革以及金融不良資產(chǎn)是裸露出來的，由此可見，整個(gè)十三五期間，將是不良資產(chǎn)暴露的高峰期，形成各方資本搶灘登陸的局面，這個(gè)機(jī)遇已經(jīng)到來，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也悄然來臨。